평수 계산부터 계약금 넣기까지, 아파트 계약할 때 알아야 할 용어
아파트 매수를 결심하고 대출 한도를 확인했다면, 이제 마음에 드는 단지를 찾아 발품을 팔고 계약을 체결하는 단계로 들어섭니다.
모델하우스나 공인중개사 사무소에서 설명을 듣다 보면 전용면적과 공급면적, 건폐율과 용적률처럼 비슷비슷해 보이는 단어들 때문에 혼란을 겪는 경우가 많습니다.
집을 보러 다닐 때 손해 보지 않고 내게 딱 맞는 집을 고르기 위해 반드시 짚고 넘어가야 할 아파트 매물 분석과 계약 관련 핵심 용어 18가지를 알기 쉬운 예시와 함께 정리해 드립니다.
1. 아파트 면적과 평수 계산 용어
1) 전용면적
현관문을 열고 들어갔을 때 우리 가족만 신발을 벗고 사용하는 순수한 내부 주거 공간입니다.
거실, 안방, 작은방, 주방, 화장실 등이 모두 포함되며 등기부등본에 공식적으로 적히는 기본 면적입니다.
예를 들어 분양 공고에서 "전용 84㎡"라고 적혀 있다면, 이 84㎡가 바로 우리 가족이 실제로 딛고 생활하는 방과 거실의 순수 넓이입니다.
2) 공급면적 (분양면적)
전용면적에 복도, 계단, 엘리베이터 홀처럼 한 동 주민들이 함께 이용하는 '주거공용면적'을 더한 면적입니다.
부동산에서 흔히 "34평형 아파트"라고 부를 때 기준이 되는 숫자가 바로 이 공급면적입니다.
따라서 34평형 아파트라고 해도 복도와 계단 면적이 빠진 순수 전용면적은 약 25.7평(84㎡) 안팎이 됩니다.
3) 계약면적
공급면적에 관리사무소, 노인정, 경비실, 지하주차장 등 단지 전체 주민이 공동으로 이용하는 '기타공용면적'까지 전부 합친 총면적입니다.
아파트 분양 계약서를 쓸 때 내가 최종적으로 돈을 지불하고 계약하는 전체 공간을 뜻합니다.
공간의 넓이는 전용면적보다 공급면적이 넓고, 공급면적보다 계약면적이 가장 넓은 구조를 이룹니다.
4) 평형 및 평수 환산
부동산 현장에서 여전히 가장 널리 쓰이는 면적 단위로, 1평은 약 3.3㎡(정확히는 3.3058㎡)입니다.
㎡로 표기된 숫자를 대략적인 평수로 바꿀 때는 3.3으로 나누거나, 끝자리 수를 떼고 3을 곱하면 얼추 계산할 수 있습니다.
예를 들어 공급면적 112㎡ 아파트를 3.3으로 나누면 약 34평이 나오므로, 모델하우스의 ㎡ 단위를 볼 때 평수 환산법을 알아두면 크기를 가늠하기 훨씬 쉽습니다.
2. 단지 환경과 건축 구조 용어
5) 대지지분
아파트 단지 전체가 깔고 앉아 있는 땅 중에서 내 집 몫으로 등기되어 있는 토지의 순수 지분 면적입니다.
예를 들어 똑같은 전용 84㎡ 아파트라도 저층 단지는 대지지분이 20평에 달하는 반면,
초고층 빽빽한 단지는 10평도 되지 않는 경우가 있습니다.
대지지분이 넓을수록 30년 뒤 재건축을 할 때 새 아파트를 공짜로 받거나 추가 분담금을 적게 내는 알짜 자산이 됩니다.
6) 용적률
단지 땅 크기(대지면적) 대비 건물 전체의 층별 바닥면적을 모두 합친 '연면적'이 차지하는 비율입니다.
쉽게 말해 땅 위에 건물을 얼마나 높게 위로 올렸는지를 보여주는 척도입니다.
용적률이 150% 수준인 아파트는 층수가 낮고 동 간격이 여유로운 반면,
용적률이 300%에 달하는 아파트는 고층으로 빽빽하게 솟아 있어 훗날 재건축 사업성은 상대적으로 떨어집니다.
7) 건폐율
단지 땅바닥 전체 면적 중에서 1층 건물 바닥이 차지하고 있는 면적의 비율입니다.
예를 들어 건폐율이 15%라면 전체 땅의 85%가 화단, 산책로, 놀이터, 지상 도로 등 뻥 뚫린 빈 땅이라는 뜻입니다.
건폐율 수치가 낮을수록 동과 동 사이 거리가 넓어져 햇빛이 잘 들고 단지 안에서 산책할 때 답답함이 전혀 없습니다.
8) 로열동 및 로열층 (RR)
같은 아파트 단지 안에서도 사람들의 선호도가 가장 높아 매매 가격이 수천만 원씩 비싸게 형성되는 동과 층을 가리킵니다.
앞동에 가리지 않아 탁 트인 조망권이 확보되고, 하루 종일 햇살이 잘 들며, 지하철역이나 초등학교가 가까운 동이 로열동으로 꼽힙니다.
층수로는 전체 층수의 중간보다 살짝 위(예: 30층 아파트 기준 15층~25층 라인)를 보통 로열층으로 부릅니다.
9) 판상형과 타워형
아파트 건물을 짓는 외관 배치 구조의 차이를 뜻합니다.
판상형은 성냥갑처럼 일자로 반듯하게 지어 거실 창문과 주방 창문이 마주 보고 있어 바람이 숭숭 통하는 맞통풍과 채광이 뛰어난 구조입니다.
타워형은 탑처럼 Y자나 X자 형태로 지어 화려한 외관과 다양한 각도의 조망을 즐길 수 있지만, 맞통풍이 잘되지 않아 환기에 신경을 써야 하는 특징이 있습니다.
10) 남향, 남동향, 남서향
거실의 가장 큰 베란다 창문이 어느 나침반 방향을 바라보고 있는지를 나타냅니다.
남향은 하루 종일 일조량이 가장 균일해 전통적으로 가장 인기가 높습니다.
남동향은 이른 아침 햇살이 환하게 들어와 출근 준비를 하는 아침형 가족에게 잘 맞고, 남서향은 오후 늦게까지 해가 길게 머물러 겨울철 난방비 절약에 유리합니다.
11) 재건축·재개발 입주권
노후된 동네나 아파트가 헐리기 전부터 살고 있던 기존 집주인(조합원)이 새 아파트가 완공되면 들어가 살 수 있는 우선적 권리입니다.
입주권은 일반 분양보다 저렴한 조합원 분양가로 새집을 분양받고 좋은 동·호수를 먼저 배정받는 특혜가 있습니다.
다만 관리처분계획인가 이후에는 세법상 주택 수에 포함되므로 취득세나 양도소득세를 따질 때 주의해야 합니다.
12) 분양권
새 아파트 청약 통장을 써서 당첨된 일반 청약자가 공사가 끝나 입주하기 전까지 해당 분양 계약을 보유하고 있는 권리입니다.
분양권 상태에서는 아직 건물이 완공되지 않았기 때문에 계약금과 중도금 대출 승계 조건으로 웃돈(프리미엄)을 주고받는 거래가 이루어지기도 합니다.
단지 위치나 규제지역 여부에 따라 분양권을 남에게 되팔지 못하게 막아두는 전매제한 규정이 걸려 있는지 반드시 확인해야 합니다.
3. 매매 준비 및 거래 방식
13) 갭투자
매매가격과 전세보증금의 차액(갭)에 해당하는 적은 현금만 쥐고 집을 사들이는 투자 방식입니다.
예를 들어 매매 시세가 6억 원인데 세입자의 전세보증금이 5억 원 들어있는 집이라면, 내 돈 1억 원만 있으면 전세를 끼고 집주인 명의를 넘겨받을 수 있습니다.
적은 돈으로 집값 상승 차익을 노릴 수 있지만 집값이 떨어지면 다음 세입자에게 줄 돈이 부족해지는 위험이 따릅니다.
14) 전세가율
아파트 매매가격 중에서 전세보증금이 차지하는 비율을 백분율로 나타낸 수치입니다.
매매가가 5억 원인 아파트의 전세보증금이 4억 원이라면 전세가율은 80%가 됩니다.
전세가율이 높다는 것은 실수요자가 탄탄하다는 신호일 수도 있지만, 80%를 넘어가면 집값이 조금만 흔들려도 보증금을 떼일 위험이 커집니다.
15) 역전세난과 깡통전세
전셋값 하락기나 집값 급락기에 세입자와 집주인 모두를 위협하는 위험 상황입니다.
역전세난은 2년 전 4억 원에 놓았던 전세 시세가 3억 원으로 떨어져 집주인이 이사 나가는 세입자에게 차액 1억 원을 돌려주지 못해 쩔쩔매는 상태입니다.
깡통전세는 집주인의 대출금과 세입자 보증금을 합친 돈이 실제 아파트 집값을 넘어서서 집을 경매에 넘겨도 보증금을 다 건지지 못하는 껍데기 집을 뜻합니다.
16) 토지거래허가구역
땅 투기나 부동산 거품을 막기 위해 구청장의 허가를 받아야만 매매 계약을 맺을 수 있도록 묶어둔 특별 규제지역입니다.
이 구역 안에 있는 아파트를 살 때는 반드시 매수자가 최소 2년 이상 직접 들어가 살아야 하는 '실거주 의무'가 법적으로 부과됩니다.
따라서 세입자를 끼고 집을 사두는 갭투자가 원천적으로 불가능하므로 집값 전액을 감당할 자금 계획이 서 있어야 합니다.
4. 계약 착수 및 계약금 송금
17) 가계약금
마음에 쏙 드는 매물이 다른 사람에게 팔리지 않도록 찜해두기 위해 본계약서를 쓰기 전 매도인 통장으로 먼저 보내는 증거금입니다.
흔히 수백만 원을 가볍게 송금하며 "마음 바뀌면 그냥 돌려받겠지"라고 생각하기 쉽지만 법적으로는 전혀 그렇지 않습니다.
문자 메시지로 매매대금, 잔금 날짜, 계약 조건 등에 대해 구체적으로 합의하고 보낸 돈이라면 이미 정식 계약이 성립된 것으로 보아 일방적으로 취소할 경우 돌려받을 수 없습니다.
18) 계약금과 해약금
정식으로 공인중개사 사무소에 모여 부동산 매매계약서를 작성하고 도장을 찍을 때 매도인에게 건네는 계약금으로 통상 집값의 10%를 지급합니다.
민법상 별다른 특약을 달지 않는 한 이 계약금은 언제든 계약을 해제할 수 있는 기준인 '해약금' 역할을 합니다.
중도금을 치르기 전까지는 집을 산 매수인은 낸 계약금을 깨끗이 포기하면 계약을 깰 수 있고,
집을 판 매도인은 받은 계약금의 딱 두 배(배액배상)를 돌려주면 계약을 없던 일로 되돌릴 수 있습니다.
요약 정리
아파트를 보러 다니고 계약서에 도장을 찍기 전까지는 공간과 서류의 실체를 꼼꼼하게 대조해 보는 안목이 필요합니다.
첫째, 현장이나 공고를 볼 때 전용면적과 공급면적을 구별하여 실제 우리 가족이 딛고 살 공간의 평수를 정확하게 가늠해야 합니다.
둘째, 겉보기에 번지르르한 건물만 볼 것이 아니라 대지지분이 넉넉한지, 용적률과 건폐율이 쾌적한 수준인지 따져보아야 오랜 세월 가치가 보존됩니다.
셋째, 마음에 드는 집을 발견해 계약 단계로 들어설 때는 가계약금 한 푼을 보낼 때조차 주요 거래 조건이 확정되면 해약 시 돈을 잃을 수 있음을 명심하고 신중하게 송금해야 합니다.
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